1760年，世界历史经历了一个重大转折点。随着工业革命的发展和手工生产方法向新兴机器制造工艺的过渡，人们的日常生活发生了翻天覆地的变化，生活水平得到了极大的提升。
在新冠疫情的限制下，大多数实体店被迫关闭或改变运营模式，电子商务对于谋求增长的企业变得更重要。如今，比以往任何时候都更重要的是，无论是作为物流地产的业主、投资者、用户还是运营商，必须要认识到科技正在创造新的消费者类型，并影响着物流地产及供应链的各个环节。
消费者习惯和行为
过去十几年，消费者的期望和行为发生了巨大的变化。在新兴科技的赋能和推动下，新一代的消费者应运而生，他们希望足不出户，便可买到需要的服务和产品。这些新一代消费者渴望获得沉浸式的品牌体验，并且与商家进行虚拟但体验更好的互动服务，这样的需求对整个价值链都具有重大的影响和意义。
深入理解不断变化的消费者画像和消费行为模式对打造面向未来的物流地产至关重要，因为这些因素将会越来越多地影响物业的位置、设计和科技基础设施。消费者正在日益迈向数字化的世界。受近期疫情影响，全球网购家庭数量达到新高。
预计到2023年，零售电商的销售额在全球零售总额中的占比将超过20%;在全球市场上，中国电商的渗透率*最高，达到37%。
新一代消费者有哪些特征?
追求即时的满足
消费者越来越有辨识能力，更加追求即时性和灵活性。他们希望能够购买任何地方任何商家的任何产品，并且决定付款方式和付款时间。追求即时满足在千禧一代中尤为普遍，而“先买后付”的日益流行更是支撑了这一需求，通过京东白条等互联网信用支付产品，消费者可以先购买产品，后进行付款。
有比价能力
如今丰富信息触手可得，消费者能够做出更加明智的购买决定。65%的消费者使用智能手机进行比价。消费者越来越强的比价能力也使他们越来越忽视品牌。
购物时间灵活
数字和移动技术的发展已经将传统的线下购买路径逐渐演变为一种错综复杂的活动网。消费者如今可通过他们选择的任何渠道购买商品——他们可以在实体店或网上商店购买，也可通过移动终端或社交媒体进行线上购买线下自提。零售商紧跟消费者消费习惯的改变，即人们越来越多在社交媒体平台购物，零售商在图片或视频上添加购物标签并且推广在平台app内的支付。
精于数字技术
消费者日益增强的数字素养反映在了他们的网购行为上，越来越多的 消费者使用手机进行网购。根据阿里巴巴公布的数据，自2017年起双十一交易额中，移动端的占比就超过了90%，并且每年持续增长。
想要获得无缝消费体验
在整个购买生命周期中，消费者对“速度和方便”的期望越来越高，他们 希望零售商能够为他们提供无缝的体验。从网上消费到产品发货，再到产品的退货流程，他们都希望获得便捷且快速的消费体验。及时便捷的发货已经成为在线消费者的一项重要考量。他们越来越多地希望网购产品能够在最适合他们的地点和时间发货，并且能够实时追踪发货信息。
企业在如何应对?
零售商采用各种策略，以迎合现代消费者及其全新的购物模式。
采取全渠道的方法
电商行业的发展意味着零售业格局需要具有适应力。越来越多的实体店在继续打造线下与线上的融合。近几年，沃尔玛成为了京东的股东，苏宁收购家乐福、大润发卖给了阿里巴巴。这些合作或是收购案进一步反映出，消费者仍然希望拥有店内购物选项， 而采用无缝式的多渠道方法是继续提高市场份额的最佳方式。零售商通过推出“线上购物、线下取货”等数字化体验，强化了传统的店内体验。消费者可通过他们所选择的任何渠道，买到这些传统零售商的产品。他们可以逛实体店，可以网上购物，也可以采用线上选货、线下取货的模式。
开发商和业主的应对
在选择新的物流载体时，不断变化的消费者行为、客户期望、全渠道、履行及交付/物流策略仍然是主要准则。
不过，开发新的物流设施时，层出不穷的新技术、定制的仓储/履单解决方案以及电子商务的运输功能，这些都在推高新建物业过时的风险。当前正在开发中的大多数新物业都属于投资产品，普遍依据的是通用的设计原则，创新有限。预期运营效率的变化速度以及新租户的灵活性和复杂性，使得很多开发商和业主重新评估其业务战略。其中可能包括，设计新产品时采用更具可持续性的方案，以及更注重理解终端用户的业务运营模式。
下面列出了新兴趋势、电子商务和全渠道现象正在影响的地产类型以及主要的战略聚焦点：
• 储存型配送中心 - 港口和战略位置
• 集运仓库 - 省会城市，战略位置
• 履单/电子商务设施 - 战略位置，主要交通网
• “最后一公里”物流设施 - 小型/灵活型设施，紧邻顾客，城市/郊区位置，线上下单和取货，逆向物流
物流板块的科技与创新
虽然物流建筑的基本面\越来越趋于定制化。
新的物流仓储建筑在设计上会根据企业的供应链需求及其技术和客户需求进行定制，这一点在机器人和自动化设备的采用上最为突出。
供应链的运作因产品而异， 例如食品配送和时装，在保留产品通用性的前提下，在设计上尽可能使仓库使用方的运作效率最大化便于配送给顾客。
新的物流建筑在设计上需要考虑以下主要因素，这样在开发时才能最大程度降低过时的风险：
• 考虑运输车辆进入和使用物流设施的方式、车辆运行高峰期的影响、车辆排队以及现场交通管理策略;
• 设施内的员工/作业人员变化和所需的作业功能：工作区附近的便利设施、员工出入口要求(包括相关安全性和功能性的)、现场停车和/或公共交通停靠区域及容纳能力、单独考量仓库高频作业区的人员入口/通道要求;
• 能够提供集成的高质量技术和数字解决方案，包括指定服务器/数据机房的电源进线、信息源多样性、库区主干网、基层建筑BMS/WHMS系统和备用发电机。
仓库和配送中心规模不断增长
过去十年，电商运营需要更大面积来放置不断增长的存货和获得更 高的效率，因此仓库和配送设施的规模也大幅增长。新建仓库和配送设施均配备下卸货平台和卷帘门，可提高吞吐效率，并且同时进行多个发货和调度任务。这些大型设施所带来的效率还可直接节省消费品的“进店成本”。
清洁能源技术在考虑可持续性的前提下，能源使用情况是衡量效率的又一个指标。未来的仓库很可能会一年365天、一周7天、一天24小时全天候运转，因此减少用电及其它公用事业消耗是一个重要的考虑层面。利用替代能源实现碳中和作业是仓库建设的必然趋势，因此在现代建筑中，清洁能源发电装置(例如太阳能板以及仍属于新兴产业的风力发电)会被越来越多地用于照明和采暖。能够储存电能并转移未使用电能的电动车充电装置，将会成为最常见的装备。
近市区位置仓库的涌现提供了按需交付的“最后一公里”解决方案
主要参与者不断发展着新的零售供应链解决方案和基础设施，帮助商家将其存货放在更靠近消费者的地方，并提供具有即时配送能力的按需交付网络。这些物流设施正在不断涌现。尽管这些小型设施可能面积仅有1,000-3,000平方米，而且位于靠近消费者的城市区域，但是它们却需要有大型集运分拨中心一样的功能，
包括：
• 车辆出入能力，包括半挂车、轻卡、厢式送货车、电瓶车以及消费者“线上下单&线下取货”的能力;
• 24/7全天候作业，以及高人员配比考量;
• 潜在的共享/协同作业需求;
• 与开发商和业主所签订的商业条款的灵活性;
• 新兴技术、机械化和自动化的融合。
自动化的采用改变了仓库和配送中心的设计，提高内部净空高度和升级地面承载能力变的越来越普遍。作为衡量物流总体成本效益的一种基本方式，最大限度地利用仓库内的昂贵空间是一个重要目标，也是这一趋势背后的推动因素。现在若干仓库开发商已经把净高的建造标准从十年前的9米提升到了10.5米，足够高的高净高可支撑高效的货架布局以及增加的托盘储存解决方案。
这样的设计提高了储存密度，并且减少了内部行程距离，大大节约了作业成本，同时也简化了订单的分拣流程。
仓库和配送中心在建筑设计上的其它优化包括：采用2:1的 建筑布局比例(长宽比)，增加通道门和凹进式平台，员工设施靠近作业/工作区，采用单向交通，以及升级物料搬运设备。仓储和配送设施的设计优化和自动化降低了人工成本和能耗，进一步节约了企业向消费者的发货成本。
地理位置
除在物流作业和资产功能中融入最佳设计和科技元素外，企业还需要战略性地考虑进出货仓和履单中心的地理位置和配置，以支撑高效且有效的供应链网络。仓库和分拨中心的位置对供应链的效率至关重要，因此，务必要考虑这些物业是否靠近与供应链枢纽及要求相关的供需节点，确保进出运输作业期间能够实现更加流畅且高效的货物流转。
不过，主要问题在于仓库和集运分拨中心是否足够靠近消费者，可以实现最快的产品交付。人口决定着分拨和集运中心的选址，因为它代表了终端客户的集中度。选址背后是对降低运输成本的需求，尤其是最后一公里的交付，在物流总成本里这一部分通常占最大头。因此，服务人口密集的城市中心的仓库业主正在考虑进一步靠近终端客户，以避免长途运输和日益严重的交通拥堵，同时也要靠近主要的物流枢纽，以实现规模经济效应。
靠近主要基础设施
将配送设施选在靠近港口、铁路和公路等基础设施仍然是建立高效供应链和确保商品在生产源、消费目的地以及配送中心之间及时流动的关键要素。尽管铁路基础设施的使用在增长，在从港口(和机场)设施向外运输的过程中，卡车仍然占据着最大的货运量。
从配送中心到履单中心和消费者，良好的公路连通性对商品的高效流转同样至关重要。因此，对于寻找新仓库设施和配送中心的零售商，公路基础设施完善的位置仍将会是它们追逐的目标。
科技
适应力是确保物流地产与时俱进的关键。物流地产能否有效地做出调整以适应当前和未来的技术发展，这取决于为租户提供的优质骨干服务。物业设计和基础设施都需要与租户采用的技术进行整合，以快速有效地将产品运送到终端消费者手中。新冠疫情危机迫使企业不得不加速成熟，而这可能会转化为效率和响应力的提高。前瞻性地提早布局新技术可为物流地产的业主和租户带来巨大效益。想要最大化运营效率和效能，务必要了解影响未来物流地产格局的基础和新兴技术，并且评估采用这些技术的适宜性。
仓库自动化
企业仓库的作业环境普遍存在服务、效率以及其它问题，靠人工操作的系统已无法继续支撑，在此之外，日益增加的复杂性也是这些仓库所面临的挑战。自动化迫在眉睫，仓库希望通过这一举措大幅提升安全性、掌控力、精确性、生产力、可预测性以及空间效率。将人为干预降到最低是仓库货物装卸的趋势，采用自动化可促进实现从进货到出货的无缝流程。
自动化是实现仓库作业蜕变的解决方案，它可以成倍地提高手动和重复任务的效率。自动化系统和选项虽然多样，但是它们都有一个共同的使命，就是简化并转变当前劳动最密集的活动，例如分拣和包装。
未来10年，自动化转型预计将创造数以百计的工程师和技术员类白领工作。我们预计短期内自动化的采用会激增。根据2019年eft交通运输调查报告，有55%的企业目前在进行自动化的投资。必须要强调的是，并不存在“一刀切”的自动化解决方案，企业需要根据很多变量来选择正确的方案，例如产品尺寸和重量、进货运输情况、需求量、库存政策、订单情况等等。
进出货装卸
• 伸缩输送机：为进出仓库的纸箱和货品提供一种符合人体工学且高效的散货装卸方式。货物装卸时，这类设备可在集装箱中进行伸缩操作。
• 滚装平台：通过将卡车加装的滚轮系统与仓库内安装的托盘输送机连接在一起，为标准化打托货物提供从卡车向仓库的最快自动装卸方式。在无需人工介入且人货隔离的情况下，这种连接装置将货物从卡车中拖出并输送到仓库中。
• 立方体扫描仪：通过激光扫描仪捕捉尺寸信息，测量出托盘、纸箱或其它任何立方体物品的重量和体积。仓库管理系统采集数据，以便更有效地进行仓储设计、库存定位、运输活动和商业交易。
仓库内的运输
· AGV(自动导引车)：适用于运送大件货物，如托盘、货架等，可减少行程时间，并且稳定且高效地运输物品。
• AMR(自主移动机器人)：进阶版的AGV，强化了内置系统通过一流技术(传感器、蓝图、2D和3D视觉)与仓库内的其它软硬件进行沟通的能力。AMR可搬运重物，运输效率高，且可显著提升履单效率并缩短仓库行程时间，在电商企业间颇受欢迎。
• 输送机系统：最大限度地减少仓库内的步行时间或人员行程时间。托盘、纸箱或单元输送机是配备有皮带或滚轮的平台，可平稳运送货物，同时标准化工作并且加快活动处理时间。、
履单解决方案
• AS-RS(自动存取系统)和料箱：非常密集的托盘、纸箱或周转箱仓储系统，有着非常窄的走道和快速的取货系统。在仓库控制系统的导引下，存取车可自动从货架上分拣货物。这种解决方案实现了变革性的空间利用，并且完全摒除了人机互动。
• 货到人拣选系统：自动化系统拣选纸箱或整层、周转箱或整板，并输送到员工分拣工作站。这一系统的主要目标是将货物送到员工面前，进而消除行程时间 。传统分拣系统则截然相反，员工履单需要走遍仓库。
• Autostore(周转箱存取系统)：从纸箱或托盘中分拆出的产品被放进周转箱，然后通过输送机被送到非常密集的储存网格中。机器人小车负责主要的分拣任务，它们移动到正确的位置，从网格中拖出周转箱，然后运送到“货到人”(GTP)工作站，由作业人员分拣出期望的单元数量。
• 分选系统：连接了分选软件的综合输送机系统，通过条形码扫码可识别产品或纸箱的特征。扫描过的物品被转到预定分类(运输目的地、订单类型、截止日期等)所对应的走道，订单在这里进行合并，完成出货准备。
• 分拣系统：以上所提到的大多数装置同时也是分拣系统。被实施采用的分拣系统还有很多，例如电子标签辅助拣货系统、语音拣选、A字架系统、动态拣选面拣选等。
数据和IT
开发商和业主在开发新的仓储物业时，关键参与方和租户的科技应用是他们要考虑到的关键因素，其目的是保证这些仓储物业能适应未来的需求。仓储物业有效适应当前和未来科技的能力取决于其提供综合性高质量技术和数字解决方案的能力，包括指定服务器/资料室的电源进线、设施线路供给的多样性、仓库区域的基础网络、主楼的仓库管理系统BMS/WHMS和备用发电机。
仓库的基础技术
• 仓库管理系统WMS：仓库的操作表现通常与实体货物的处理和储存相关，但确保信息流准确、安全和快速信息交换也同样重要。虽然目前仓库中还使用纸和人力系统，但是它们在未来的仓库中将不再有效。未来的仓库将考虑应用基础科技来管理库存、产品和工作流程，这是一项关键能力。
• 射频：射频技术是一项企业可负担的仓库解决方案，通过从射频标签或者条形码上捕捉大量各种相关信息，减少纸质流程。用手持或者固定射频扫描仪扫条形码和标签，通过无线电波将信息传输到系统，系统就能获得产品信息、流程关键点、储存量、需求量、在仓库中位置、已完成阶段等。该技术通常被嵌入到自动化解决方案中，在基于人工操作的系统中，该项技术更是必备技术。
工作流自动化
• 资源管理系统RMS: 不论什么时候，在部署人工操作时，重要的是确保未来仓库内所有的操作都能实现安全、协调和高效的表现。资源管理系统对照根据约定设计好的工作标准(活动周期时间和工作比率)衡量员工的绩效表现，向员工和经理提供系统性的反馈意见，控制安全工作时间、休息和奖金支付，并衡量和优化操作表现。这类系统有助于对劳动力水平和人员安排进行动态规划，并根据临时变化的需求量或者固定产出量安排员工时间表。
• 动态货车调度和货场管理：仓库和供应链节点(供应商、客户、第三方物流等)的协作对实现内向物流和外向物流操作的无缝顺畅表现非常重要。按计划安排货物收发进出仓库可确保缩短周转时间，避免交通拥堵、延迟、扣押和滞留费用。可根据可用资源以及收到或者发出的货量安排装货和卸货。货场管理和货车调度采用系统性的方案控制这些任务，一般附加在仓库管理系统WMS上。
· 可穿戴设备：利用可穿戴设备，用声控技术控制拣货工作流， 能将拣货系统的生产率提高10-20%。这些技术经济实惠，能快速部署，只需要几个小时的培训和搭建。例如，语音拣货是一个完全无需手工操作的系统，该系统设计让操作员使用高级的语音识别功能和音频信息接收指示并进行确认。另一个可替换的系统是手指或者环形扫描，尤其适用流动性大，要求不用手持操作的持续扫描的工作流。这项技术包含一个很轻的套在手指上的条码扫描仪，同时连接到手腕屏幕设备。手指扫描避免了手持设备引起的中断，从而提高效率。下一代可穿戴设备中，智能眼镜是一种类似于眼镜的设备，不需用手，戴于头上，嵌有扫描仪、显示器和摄像头，有望成为一项变革性设备。这项设备让操作员不用携带显示器就能直接与系统互动，操控订单处理等工作流程;它同时还将语音、图像和扫描合为一体，支持仓库拣货。
先进的数字化技术
· 数字映射：由于需要用更系统的方式分析和模拟实际操作，产生了数字映射，它以虚拟的方式呈现仓库中实际发生的事件。这种新能力能进一步协调实时发生的实际工作流程与为安全和高效生产为目的设计的最优流程。另一个优点是用数字化的方式展示工作流程，这个平台能更有效地制定问题解决方案、规划情景和预测表现， 通常对于响应需求、存货储备或者仓库设计的持续变化是很有必要的。
• 物联网：物联网指的是与系统平台交换信息的传感器之间的交互。在仓库中，物料搬运设备MHE、物料搬运单元MHUs、员工、设备、建筑基础设施都能携带传感器，传输与产品和资产的位置、温度、湿度、仓库利用率、任务完成率、货物移动、任务完成表现、空间利用率等相关的信息，从而能够以更准确有效的方式制定决策和管理仓库。
• 大数据分析：大规模数字化和因此产生的数据对仓库提出了一项挑战：如何诠释现存大量信息。要诠释数据项表明的内容，需要不同技术层面的协调和互动，计算机技术要储存和加工信息，数据科学家要处理信息，仓库要将数据进行战略化应用。大数据分析的一些案例实现了有效的动态实时路径选择和存货优化、智能预测、预期物流(即装运路径选择、网络重新配置)和风险管理。
储存传统储存系统
仓储设施中的货架效率日益提高，很多公司组织在持续寻找最有效的货物储存方式。货架也和其他很多物资一样可以定制。货物基本信息、货量和特征决定了货架的类型。
最常见的有：
• 单重可调式托盘货架
• 双重深储式托盘货架
• 移动货架
• 驶入式托盘货架
• 托盘流动货架
• 后推式托盘货架
• 积层架
• 轻量型物料钢架
• 箱盒式解决方案
受此影响，开发商和业主开发的新仓储空间要确保仓库地板承重、自动喷淋灭火系统和相关服务能够适应储存密 度的增加。同时，越来越多的终端用户都要求开发商和业主将有效的储存解决方案作为基础设施服务的一部分，或证明其操作效率和功能性。
可灵活调整的现代化仓库。
供应链趋势对未来仓库的影响
产品从原材料到消费终端的过程中，未来仓库将继续担当调度产品流程的中坚力量，是供应链管理中的重要组成部分，其根本目标是确保产品流程过程涉及的所有运营工作均能够高效且有效的完成——仓储管理运营则是其中的重中之重。新一代供应链需要解读新一代消费者行为、技术和创新发展趋势，并利用全面的平台协调所有传统和尖端的流程及体系。
分最常见的供应链发展趋势如下。
全渠道仓库
电子商务造就了全渠道现象，客户可随时随地通过多样的渠道来购买产品。为满足客户的渠道要求(B2B或B2C)，现代仓库需要能够灵活配置流程并高效履单。仓库会接收各类渠道的订单，包括来自社交媒体、网店、商品目录和呼叫中心的订单(通常为B2C形式)。此类订单通常规模较小，因此需要专门利用节省空间的解决方案、适当的分拣方法和/或自动化手段、量身定制相应的储存和分拣方法。这类订单具有成千上万的收获地址，为确保准确性和服务响应水平(2小时、当日、次日、次周)与承运商同步，需要考虑全面的分批和分选活动。仓库还会接收实体店订单(B2B)——通常为整箱或整板规模。
实体店订单需要高效的纸箱或托盘包装及空间储存解决方案，需要采取不同的资源配置和控制手段。实体店的订货频率可能为一周几天，批发订单(B2B)需要整板、整层或整箱包装。因此，对应的物料搬运流程和储存解决方案还需控制体积成本及相应设计流程。所有这类订单将具有不同的客户资料、服务水平和包装规模，需要适当的分拣和补货流程平台、储存和分拣面，以及高效地利用资源进行履单。难点在于，如何合并履行这些订单(尽量不单独履单)，在充分发挥效率优势的同时，又不重复占用仓库、任务或资源。仓库自身的难点在于，如何设计充分灵活、动态的履单、储存、数字和系统解决方案，在适应快速变化的需求的同时，仍可保障高成本效益、无可挑剔的服务交付。
面向客户的仓库
由于客户会选择最便捷的地点收件或寄件，最方便的选择就是从仓库履单。这促使仓库需要从客户好感度、建筑设计、安全性、功能性和便利性等方面提高相关标准。现代仓库可以灵活调整配置和布局，使客户根据功能性来更安全地选择下单。贯通式仓库设计理念借鉴了麦当劳门店，客户可驾车前往门店自取，或驾车前往仓库寄件。随后，消费者可能会选择逗留一段时间购买更多产品——这时仓库需要能变成一个促成销售的展厅。此时，设计层面需要再次借鉴零售门店，以确保最佳客户体验(CX)。
仓库共享经济
客户预期需求不断增长、数字技术迅猛发展和全渠道现象成型(可在任意地点下单，任意地点交货)继续给企业和传统仓储模型施压。因此，现代仓库运营需要融合灵活性、提高透明度、提升生产效率和前瞻性。大城市物流用地短缺和空置率低现象，促使企业寻求其他解决方案来维持库存，美国和欧洲涌现的“共享仓储”概念可能会成为中国物流市场的下一风潮。
可用选项
在如今的物流地产市场，需要仓库储存空间的企业可选择购买、租赁或外包给第三方物流合作伙伴。如果购买不划算，则租户/商户通常通过租赁协议实现稳定、长期的履单保证——和第三方物流(3PL)协议类似，这一过程同样需要大量的前期过渡。鉴于持仓行为及其与需求波动的内在联系，租用固定空间的企业往往不能充分利用租用空间。当销量波动或经历自然淡旺季变化时，库存会相应增减，导致仓库空间未充分利用或超出库存容量。
未充分利用的空间通常被公司合作物流方视为沉默成本消化掉，而超出容量的异地储存则会引起昂贵的运营支出。这就要求仓库根据淡旺季和网络灵活调整，以实现高绩效、高成本效益率，或形成灵活的空间分配网络，从而提供灵活的短租安排、无缝库存透明度和高效的运营活动。
实施共享经济
物流领域的共享经济概念将包含新一代技术型B2B交互，需要参与者之间的强力沟通、全面的规划和强大的控制平台，以确保无可挑剔的执行力、准确性——最重要的是，确保无懈可击的客户服务。共享仓库用户会要求供应商提供无缝集成的业务体系、优异的服务(覆盖自身业务及终端客户)以及高效、有吸引力的商业约定。仓库服务供应商需要仔细设计相关条款，为用户提供一定的灵活性和即刻可用性，同时降低风险和责任。
供应商需要快速 培训员工，以便积极履行不同公司订单，并在几个小时(而非几周或几月)内交接新用户。我们相信，中国的随需仓储概念将在未来若干年内成型——这对于淡旺季需求悬殊的公司尤其有利。在人口密度最大、土地和租金成本较高的中心城区，随需仓储很可能深受欢迎，因为这有助企业实现最后一公里物流功能。经过几年运作，预计随需仓储会逐渐成为企业用户和第三方物流等公司的常用租库方式。
总结
随着世界进入第四次工业革命时代，正如第一次工业革命永久地改变了世界一样，技术也将明显对仓储物业的运作方式产生永久影响。设计、自动化、社交媒体、地理位置、大数据、数字化和共享仓储只是影响仓库和供应链的部分因素，而物流地产的业主、投资者、使用者和经营者都应对此有所理解。
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